I. Xây dựng nhà ở riêng lẻ là gì?

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Được quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Như vậy, ta có thể hiểu rằng, xây dựng nhà ở riêng lẻ là việc xây nhà ở trên thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.

II. Xây dựng nhà ở riêng lẻ có cần xin giấy phép xây dựng hay không?

Khi xây dựng công trình thì phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, tuy nhiên vẫn có trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở riêng lẻ phổ biến hiện nay đó chính là:

– Xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Như vậy, nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp trên thì không cần xin giấy phép xây dựng nhà ở.

Căn cứ theo quy định như trên, thì những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ cần phải xin giấy phép xây dựng bao gồm:

–  Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên;

– Nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Cơ sở pháp lý: khoản 1, điểm h, i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020.

Tóm lại, tùy vào trường hợp cụ thể, thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ có cần giấy phép xây dựng hay không.

III. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại Điều 46 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP thì thành phần hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

IV. Trình tự thực hiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Về trình tự thực hiện cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

– Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng giấy phép xây dựng cho Cơ quan có thẩm quyền;

– Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

– Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Sau khi thẩm định. nếu thiếu hồ sơ thì ra thông báo gửi cho người nộp, nhưng việc bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc Cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

-Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; Cơ quan có thẩm quyền căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

– Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2020).

V. Giải đáp thắc mắc khi xây dựng nhà ở riêng lẻ

1. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là Ủy ban nhân dân cấp huyện.

“Điều 103. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng

…

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.”

2. Tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không có giấy phép xây dựng thì bị xử phạt như thế nào?

Khi tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không có giấy phép xây dựng thì bị xử phạt như sau: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Ngoài ra, còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng.

Cơ sở pháp lý: điểm a khoản 7, điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định số: 16/2022/NĐ-CP.

“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

…

7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

…

15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này”.

3. Xây dựng nhà ở riêng lẻ trên diện tích đất được thừa kế từ bố mẹ có phải xin giấy phép xây dựng không?

Nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ trên diện tích đất được thừa kế từ bố mẹ, đã có đầy đủ giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật.

Nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không cần phải xin giấy phép xây dựng:

– Xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Cơ sở pháp lý: điểm h, i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020.

4. Có phải muốn được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì phải được công nhận về quyền sử dụng đất không?

Như quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020, về thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải có sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số: 53/2017/NĐ-CP thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một những loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng.

Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó.

Như vậy, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thì mới được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

---

Trên đây là bài viết nói về vấn đề:” Nhà ở riêng lẻ là gì và những trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng”. Nếu cần biết thêm quy định về nhà ở hoặc giấy phép xây dựng hãy liên hệ ngay với NHÀ ĐẸP SÀI GÒN để được tư vấn ngay nhé.